Когда подешевеют срубы и деревянные дома

Насмотревшись на рынок жилья в Москве, начитавшись прогнозов аналитиков о рынке недвижимости, многие из тех, кто собирался строить дома, выжидают, надеясь на падение цен, на строительство деревянных домов. В том числе и на строительство срубов.

Но падения цен на срубы – НЕ БУДЕТ.

Основными причинами падения стоимости на рынке недвижимости Москвы можно выделить:

• «Перегретость рынка». Спрос превышал предложение, что естественным образом отражалась на ставках доходности как строителей, так и посредников (риелторов);
• Монополизация рынка крупными игроками – основных застройщиков в Москве можно пересчитать по пальцам;
• Большая доля жилой недвижимости стояла «под инвестициями». Т.е. покупка жилой недвижимости использовалась для инвестирования средств в высоколиквидный актив, с привлекательной доходностью. Т.е. даже купив квартиру в Москве на стадии фундамента в кредит, продав готовое жилье и расплатившись с кредитом, можно было получить весьма достойный доход, превышающий банковские ставки по вкладам;
• Отказ банков в выдаче «коротких» кредитов под залог строящейся недвижимости или изменение процентных ставок по кредитам. Естественно, что строительным компаниям для продолжения финансирования строительства незавершенных объектов потребовались «живые деньги». Получить такие деньги можно стало, только продав имеющиеся квартиры либо активнее продавать «незавершенку».

Но ничего из этого не относится к строительству деревянных домов

• Рынок частного загородного строительства никогда не был «перегрет». На рынке присутствует огромное количество предложений как по цене/качеству так и по материалам. Т.е. конкуренция на рынке была не только внутри одного сегмента, например производство срубов и строительство деревянных домов, но и между сегментами, например, строительство дома из кирпича или дерева. Естественно, что доходность строительных компаний, специализирующихся на строительстве загородных деревянных домов, никогда не была запредельной. Нормальная доходность колеблебалась в пределах 20-30%%.
• Монополизации на рынке загородного строительства никогда не существовало. Это связано во первых, с меньшими ограничениями по получению земельных участков под застройку, а во вторых с тем, что на рынке присутствует огромное количество небольших строительных компаний и «диких» бригад как из гастарбайтеров, так и приезжих из соседних областей.
• Загородную недвижимость крайне редко использовали для инвестирования. Это связано с тем, что обслуживание загородных домов в разы выше, нежели обслуживание квартир в Москве (охрана как минимум, иначе растащат, не успеешь оглянуться)
• Отказ банков в выдаче «коротких» кредитов под залог строящейся недвижимости или изменение процентных ставок по кредитам. Существенная доля загородного строительства осуществлялась на личные средства заказчиков.

Таким образом, остаются только два источника снижения стоимости строительства загородных деревянных домов:

• Снижение доходности. В силу того, что доходность невелика, то и снижать ее никто естественно не будет. Ну, какой смысл работать за 15%, если положив деньги в банк под 16 процентов, можно получить бо’льший доход?
• Снижение себестоимости строительства. В производстве срубов и строительстве деревянных домов основные расходы это стоимость леса, заработная плата плотников и транспортные услуги.

Цена леса не падает. Мало того, лес не требует складских ресурсов. Не портится. Стоит себе и растет.

Хороший плотник за спасибо работать не будет, он себя уважает. Основная масса плотников – сельские жители. Если стоимость их услуг становится ниже нормального значения, плотник всегда может перейти на «подножный корм».

Транспортные компании в последние год-полтора и так работали на грани рентабельности. Даже если стоимость транспортировки и упадет, за счет снижения цены на топливо, то это снижение практически никак не скажется на общую стоимость строительства.

Кроме этого, стоит учесть, что правительство РФ приняло решение о плавной девальвации стоимости рубля. Одним из отложенных эффектов будет плавное увеличение инфляции. Соответственно, к весне, стоимость строительства опять начнет расти.

Наиболее оптимальный и разумный шаг на сегодняшний день: заключать договора на производство срубов и фиксировать стоимость строительства. Естественно, что придется заплатить предоплату (в Русдом'е например предоплата 30%).

А оставшиеся деньги защитить от инфляции, например, конвертировать в валюту или вложить в акции.